项目概况、服务需求及相关事项要求

一、项目概况

一二期总占地77.5亩，总建筑面积3.19万平方米（地上2.9万平方米，地下2582平方米）。

本项目服务范围区域：朝阳市纪检监察综合保障中心一期建筑面积7740平方米。二期留置楼建筑面积4408平方米。看护楼建筑面积4463平方米。办案楼建筑面积9649平方米。训练馆面积1453平方米。食堂建筑面积2373平方米。物业服务工作由采购人负责管理，主要在项目服务范围区域内提供物业保障服务。本项目无其他分包情况，不可转包。

二、服务项目、事项及要求

（一）服务内容、数量和预算安排：根据服务范围区域的实际情况，投标物业公司在满足采购方物业服务标准的前提下，根据实际配备物业服务人员。投标人报价时应当充分考虑本项目所需一切相关费用，采购人不再支付其他费用。

（二）服******消防安全巡视；维护好环境，保持好公共卫生，创造一个安全、干净的工作环境；维护好公共设施和设备日常维修保养；提供令人满意的会议服务和特色的餐饮服务；针对采购人特点的特殊服务。

（三）服务项目标准：服务项目需满足国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

（四）服务项目落实要求：服务项目需落实政府采购方案，落实节约能源、保护环境、政府采购政策。

（五）项目交付或者实施的时间和地点

1.服务实施期限：本项目实行“1年＋1年”模式，即在第1年服务期内，中标方服务质量达到采购人要求，考核分数达到“合格”标准且未发生重大违约情况的，第1年承包期满后，经双方协商同意，延续服务1年。如考核成绩为“一般”标准（含）以下或发生重大违约情况，采购人有权解除合同，终止服务。终止时间以与新中标单位完成交接手续为准，该期间发生的费用按原合同约定金额比例支付。第2年同第1年方式管理及付款。

2.服务单位及地点：朝阳市纪检监察综合保障中心，地点：朝阳市双塔区红山路99号。

3.付款方式：

三、服务项目管理质量标准及要求

（一）设备设施日常维修保养

1.强电维修保养

（1）对采购人项目范围内所有电井、电箱、配电柜、用电设施每日检查维护保养一次，定期维护保养；对高压电箱每周进行一次巡检维护，确保用电安全。

（2）保证采购人项目范围内亮化照明完好，每天巡检一次，及时更换损坏灯具。

2.装饰、建筑物维修

（1）所有地面、墙面、天棚，都要保持整洁完好，每天检修一遍，及时粉刷墙面、及时更换坏砖、更换坏棚板，24小时内完成；

（2）每天检修采购人辖区内所有门、闭门器、门锁、门吸、窗帘地板（掉漆的补上、损坏的维修更换）。

******消防系统

******消防设备进行安全巡查一次，巡视检查设备运行安全及完好情况，发现故障及时进行报修处理。

******消防设备进行紧固、防腐工作处理。

******消防设备检查记录，并及时有效填写。

******消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录。

4.日常维修应急报修，10分钟到位维修处理，报修电话24小时畅通。

（二）环境维护

******消防设施等区域的清洁卫生工作。

（1）每天四次对服务区域内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。

（2）******消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。

（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁。

（4）安全通道及楼梯每天要清洁1次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等。

（5）每天对电梯进行清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽。

（6）卫生间清洁做到干净、无杂物、无异味。

（7）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。

（8）会议室、大厅卫生清洁

每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用******消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；随时检查会议室、大厅内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用；

（9）地毯和地垫的清洁保养

每天对电梯地毯和室内擦尘地垫进行清洁，并随时巡视检查，发现杂物污渍要及时处理干净；每周电梯地毯进行清洗保养，确保电梯地毯干净整洁，无异味、无污渍；擦尘地垫每周要清洗1次，并确保干净整洁，无异味、无污渍。

2.采购人外围辖区范围内道路、垃圾点、食堂、绿化带等公用设备设施等卫生清洁。

（1）每天对道路、停车位进行清扫2次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等。

（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。

（3）对雨水、积雪做到及时清扫，保证采购人的工作人员正常出入。

（4）道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每日要清洁，确保无灰尘、无污渍， 垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。

（5）确保外围地面干净无杂物、无杂草青苔、无污渍、油渍。

（6）对项目园区内绿化带进行整理、浇水、施肥、除草及清理，定期修剪树木、草坪，保证修剪及时、协调统一、美观庄重。

（7）对所有办公区域玻璃每年保洁1次。

（8）院内化粪池按采购方要求定期排污。

（9）对食堂厨房油烟净化设备每年清洗2次。

3.垃圾清运

（1）服务区域（包括办公区域和公共区域）每天至少收集垃圾1次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶不超过三分之二，保持垃圾桶干净无灰尘。

（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。

（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。

******消防安全巡视

1.门岗值勤

（1）大门、主楼出入口24小时值班，上下班时间定时立岗，并有详细交接班记录。

（2）大门保安负责外来车辆疏导，确保大门出入畅通。对来访人员进行登记，并电话联系相关部门，经同意后准予进入。

（3）对院内车辆进行引导、疏通管理，使车辆停放有序.

（4）保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；对大型物件搬出进行记录。

（5）设置巡查线路，对重点部位进行巡视。

2.巡逻管理

（1）遇到问题及时与采购单位取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全。

（2）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情，应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购单位领导到达现场之前不能离开。

（3）巡逻检查人员必须熟悉采购人楼内巡逻区各类设备、物品放置，如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，及时上报。

（4）注意观察进出人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品，并及时报告，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记。

（5）夜间巡逻应注意检查声音、味道、温度等安全隐患。注意服务区域周界可疑迹象，及时发现并控制非法侵入人员，并及时报告。认真检查门窗、指定区域灯光等，及时关闭。

（6）负责大型物品出入管理，必须得到采购单位的通知、登记后，方可放行。

******消防安全巡视

******************消防隐患）。

******消防设备巡查（灭火器、消火栓），需填写巡查记录。

******消防通道堵塞等问题，及时上报。

（4）发现安全隐患问题与火情及时进行相应处理，出现重大火情立即组织人员疏散。

4.突发事件的处理

（1）对于各种突发事件有应急预案。

（2）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取必要措施，及时报告采购单位当值领导。

（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

（4）对闹事、纠纷事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。

（5）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

（6）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。

（7）保安队长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

5.监控系统管理

******消防监控设备，对异常报警要迅速按照操作程序检查报警内容及地点，及时通知项目经理和相关人员到现场查看确认，并认真记录好报警信息相关内容。

******消防监控室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。

（3）监视所有摄像位置的图像，注意异常现象，发现情况即时通知采购单位，出现报警信号立即到达现场核实。

（4）对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。

（5）当监视范围出现异常，如可疑人员出现等，应立即通知相关人员到现场查看。

******消防监控设备安全良好状态下运行，如发现设备工作异常及时通知采购单位联系技术人员维修。

（四）会议服务

1.会议室清洁

每日将采购人辖区内会议室清洁两次, 保证随时可以会议使用。

2.会议服务工作

（1）会议室门口设立接待人员，随时接待前来参加会议的人员。

（2）做好会前准备工作，如会议性质、参会领导人员（主办部门联系人及电话、会议时间、地点、场型、设备、及特殊服务要求等），会议前一天与主办部门沟通。

（3）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查如茶杯、笔、纸、名卡等等，每样物品的摆放都需要按照标准摆放。

（4）会议中途休息时应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理，桌面上的物品重要资料员工不要随意翻动。

（5）会后进入场地及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记。

（五）餐饮服务

1.食堂服务事项范围

（1）负责提供采购人辖区内工作人员工作日及休息日早、中、晚餐出品。

（2）负责提供采购人辖区食品安全管理服务。

（3）负责采购人辖区重要活动和各类应急任务的工作餐保障。

（4）做好成本核算，配合采购单位物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。

（5）负责采购人辖区厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。

（6）负责采购人辖区食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。

（7）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。

（8）严格遵守采购单位各项规章制度，服从采购单位管理人员监督管理，做好采购单位交办的其他工作任务。

（9）能够圆满完成采购单位安排的其他临时性工作。

2.食堂服务要求

（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

（3）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

（4）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

（5）按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。

（6）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。

（7）针对少数民族及有特殊饮食习惯的人员满足其就餐需求。

（六）针对采购人特点的特殊服务

1.特殊场所服务

（1）特殊场所人员出入需登记、安检、查验、随身物品进行存放等。

（2）特殊场所执行清洁。地面每天清洁一次，标准为干净无印记，附属设施每天清洁一次，标准为干净、无灰尘。

四、费用构成

（一）采购单位负责费用范围

1.各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用；

2.各类设备设施维保、年检、检测费用；

3.公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用；

4.保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨所有用具及耗材费用；

5.为物业公司员工提供工作餐。

（二）投标人负责费用范围

员工的工资、社会保险统筹、工会经费、法定假日加班费、工服折旧费、体检费、管理费及法定税费等。

（三）其他说明

1.管理服务过程中，如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加或减少相关岗位的作业人员，则按相关岗位的人均综合费用增加或减少物业服务费。

2.遇政策性因素调整,如最低工资标准上调、社会保险金基数上调等因素导致管理成本增大,采购人应给予中标人物业管理费用同等比例的提高。

五、其他服务要求

（一）保密管理制度

1.遵循采购方保密管理制度。严格遵守国家、省保密管理工作有关法律法规，遵守甲方保密制度及要求防止泄露技术秘密和政务秘密，保守在工作中所涉及的秘密，保密有效时间与国家对各具体秘密事项的保密期限要求相一致。

2.服从采购方的安排，依照有关法律、法规和合同规定工作，不得将工作过程中接触到的机关文件（包括内部发文、各类通知和会议记录等）的内容泄露给无关人员；不得翻阅与工作无关的文件和资料，不得从事其他与合同无关的工作。

3.物业服务公司与采购方签订保密协议、与驻场人员签订保密协议，并向采购方提供协议副本等相关资料。

（二）遵守采购单位规章制度，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

（三）严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。

（四）物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量不达标问题，导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。

（五）因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。

六、人员岗位配置及要求

（一）项目、物业、客房经理（不少于1人）

要求：中共党员，大专及以上学历，年龄45周岁以下，精通物业、客房、食堂管理组织运作实施，并具有较强的管理和沟通能力。熟悉物业、客房、食堂各部门服务管理流程。具有强烈的事业心和责任感，树立一切为招标人着想的服务理念，团结同志，工作勤恳，忠于职守，以身作则，处事公正，廉洁奉公。具有三年及以上综合物业、客房、食堂管理经验，且所负责项目无重大泄密、生产安全及食品安全事故发生。身体健康，有健康证,五官端正，气质好，形象佳，精力充沛，胜任本职工作。

（二）库管（不少于2人）

要求：大专及以上学历。45周岁以下。熟悉物业、客房管理。熟悉并熟练操作办公软件。爱岗敬业，责任心强，做事认真负责，有条理，执行力强。从事库管3年以上工作经验。身体健康，有健康证。

（三）保安队长（不少于1人）

要求：熟悉安保工作规章制度，有较强的组织协调和处理突发事件能力。高中及以上学历，责任心强，五官端正，45周岁以下，男性，身高1.75米以上，本岗位经******消防器材、抢险救灾、应急疏散等基本技能，具有保安证。

（四）保安（不少于30人）

要求：男性，身高1.7************消防知识和操作技能。

******消防值班员（不少于4人）

************消防设施。

（六）水、电、日杂维修工（不少于6人）

要求：男性，50周岁以下，持有电工证，相关执业证，身体健康，无疾病，具备相关设备维修规范知识与和操作技能。

（七）园林绿化维护员（不少于2人）

要求：男性，50周岁以下，具备相关绿化维护业务知识与和操作技能。

（八）保洁员（不少于30人）

要求：掌握各种清洁工具的使用和保养，了解常用清洁剂的性能、使用方法及注意事项，熟知服务区域布局和数量。能熟练地使用相应的清洁机器及用具，有熟练的操作能力。爱岗敬业，遵纪守法。有从事客房或公共区域清洁卫生1年以上工作经历。身体健康，五官端正，有健康证，女性，年龄在50岁以下。

（九）厨师长（不少于1人）

要求：男性，50岁以下，有较强的组织、管理和协调能力；组织后厨日常运作的指挥管理工作，设计和烹饪富有特色的菜品；根据厨房原料使用情况和库房存货数量，制定原材料订购计******消防安全工作，发现隐患及时消除。具有厨师证。

（十）厨师（不少于5人）

要求：男性，50岁以下，能根据规定菜谱烹制中餐菜肴，符合大众口味；按照烹饪要求进行制作，注意卫生、安全和节约；按厨师长拟定的菜单，做好烹饪准备，保证出菜时间与菜品的质量；配合厨师长完成日常菜单的制定与改进，满足员工的就餐需求。具有厨师证。

（十一）面点工（不少于5人）

要求：能够制作各种中西面点，能够制作各种花样繁多面点，能吃苦耐劳。具有面点师证。

（十二）餐厅服务员（不少于8人）

要求：女性，遵守餐厅的各种规章制度，仪容仪表规范化。提供高标准的优质服务；开餐前后的卫生工作，保持餐厅环境整洁，确保餐具等清洁完好；五官端正，举止端庄，能吃苦耐劳。

（十三）洗消工（不少于5人）

要求：女性，对餐具进行清洗，确保餐具达到卫生标准并将清洗后的餐具、用品放回餐柜；保证洗碗机及消毒柜清洁保养及指定公共区域的卫生；保证把清洁区域的厨余垃圾及时送至垃圾点并随时保持垃圾桶的清洁；责任心强，工作熟练。

（十四）切配工（不少于5人）

要求：女性，对菜品原料进行清洗和切配等处理，并对干货原料进行泡发，保证及时提供符合规格的菜品；负责对加工好的原料按照制作要求进行配菜；责任心强，工作熟练。

（十五）会议服务人员（不少于3人）

要求：女性，掌握会务接待流程，有较高的会务、服务、接待专业水准，品貌端庄，举止文雅大方。

（十六）接待员（不少于3人）

要求：女性，服务意识强，五官清秀，举止端庄，吃苦耐劳。

备注：投标人最低服务人数不得低于110人。